8 二月

“楼上漏水把我的地板泡坏了,谁负责赔?”

不时有客户给我发照片求救,“我的厨房发现煤气泄漏,应该是大楼负责修吗?”“我的阳台玻璃裂开了,应该是管理公司负责修吧?”“楼上漏水把我的地板泡坏了,谁负责赔?”本期将详尽探讨有关法律和规定。
理解公寓的组成
公寓的组成可以简单分为两个部分,第一个组成部分是公共部分(Common Elements)。公共部分又分为两部分,一是供集体使用的公共部分,例如大堂、走廊、电梯等,二是供业主单独使用(Exclusive Use)的公共部分,例如阳台、私人露台。
第二个组成部分是单元房间(Unit),就是每个业主的私人区域。单元房间又可以分为单元房间的标准单元(Standard Unit)和改造升级(Improvements)。标准单元可以由大楼单独定义,但是绝大多数的大楼直接采用了安省的《公寓法案》(Condominium Act)第43(5)(h)的规定,包括室内的房间门、橱柜门、烟雾探测器、一氧化碳报警器、供暖、通风、空调设备及管道、预先铺设的网线、电话线、插座、电路、室内开关、天花的最下表面和地板的最上表面等等,你基本可以认为它是房屋的标准配置。改造升级的部分则包括各类家用电器、橱柜、岛台、水龙头、灯饰、瓷砖、地板、墙纸这些。 标准单元一共就包含七项,法律规定凡是不属于标准单元的,一律认定为改造升级。(即使是标准单元,如果用了高于平均质量的材料,也属于升级部分。)
公共部分和单元房间的范围,主要以物理分界线为主,房间边界内的属于业主,房间边界外的属于大楼,但是又有很多例外。 我总结了一下,基本原则有两个:
第一,对于跨边界的物体,采用“功用原则”进行判断。虽然在公共部分的物理边界内,但是只为某个单元房间提供服务的物件或设备,属于该房间所有,由业主负责,例如延长至公共部分的分支管道;反过来,虽然在单元房间的物理边界内,但是旨在为大楼提供公共服务的物件或设备,例如屋内承重混凝土墙、服务整个大楼的火警系统,属于公共部分,由大楼负责。
第二,对于边界上的物体,主要是门和窗,遵循的是“是否容易坏”原则,使用率比较高的,最经常坏的外门窗的五金,包括把手、锁、门铰、猫眼都属于单元房间,不容易坏的外门窗和门窗框属于公共部分。边界上的墙主要还是根据大楼登记的法律文件Description来确定归属,但是不容易坏的混凝土承重墙一般属于公共部分。
维修责任的法律依据
安省的《公寓法案》(Condominium Act)规定大楼(Condo Corporation)负责维护(Maintain)和修理(Repair)公共部分。
2018年7月以前,《公寓法案》规定大楼必须对房间的标准单元购买保险,并且需要在损害后维修(Repair after Damage)房间到原有的标准单元的水平。2018年7月后《公寓法案》有了重大修改,不再要求大楼对房间的标准单元购买保险或者负责维修,所以2018年7月后交楼的新公寓,在购买保险时,房间内所有的东西都要保,而不应该仅仅是保升级的部分。如果实在无法确定保险怎么买,应该把大楼的保险文件提交给保险经纪,听取他们的意见。
新旧法律下,业主都负责维护和修理房间内的升级部分,这一点不存在争议。
就目前的立法和实践来看,大趋势是大楼保险的范围在收缩,保费下降,管理费保险支出变少,各单元房间的保险范围在扩大,个人保险责任变大,保费上升。
大楼规定的维修义务
免责声明
决定维修义务的,主要还是各个大楼的宪法(Declaration),每个楼的宪法或多或少有差异,以下讲述的都是一般规律和经验总结,旨在帮大家理解,并不代表你所住的大楼都是这样规定的,如果真的有实际问题,请详细阅读大楼的管理报告找正确答案。
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因为原来的《公寓法案》规定了大楼为房间里的标准配置购买保险的义务,很多人因此误以为房间里的标准配置,例如供暖、通风、空调设备及管道,是由大楼负责维护和修理的。其实大楼的义务仅仅限于买保险,出了保险事故,负责把标准单元恢复到初始状况。《公寓法案》在规定大楼的保险义务的同时,还规定了业主的维护(Maintain)义务,而且大部分的大楼都通过宪法把责任又转嫁到业主身上,规定业主对房间有维护和修理的双重义务。很多大楼规定,只要损害是由于业主的故意或者疏忽造成的,保险的公司的垫底费(Deductibles)和因此增加的保费,由业主来支付。
另外在保险范围上,并不是所有的问题大楼都管,大楼管的是少数的几类风险,例如火灾、爆炸、水灾等等这些。而正常使用中出现的问题,大楼也是不管的。例如室内供暖管道因为老化而出现工作异常,大楼出于安全考虑,可能会派人来修(冬天房间内温度一般要求不低于8度),但是修理费用还是会要求业主自付,大楼会向业主追缴。
绝大多数的大楼都规定,业主负责专享公共部分(例如阳台、私人露台)的维护和非结构性维修(Non-structural Repair)。
交叉责任的问题怎样正确理解大楼和业主的关系
1.       损害在房间内,但肇事原因在公共部分,例如公共部分墙面渗水,大楼主排污管道坏了导致的污水倒排入房间。这个时候首先要看肇事原因在不在大楼的保险范围内,例如公共部分的墙面渗水是由于大楼本身的设计缺陷导致的,这样的损害自然不在保险公司的承保范围内。那剩下的问题就是看大楼是否按照大楼宪法的要求,尽到了及时维护和修理的义务,如果是突发的状况,则和维护无关,大楼免责;即使不是突发状况,业主想要证明大楼疏于维护也很困难。如果大楼已经即时安排修理,但还是无法阻止损害发生,例如大楼周一发现渗水,马上约了人周二进场来修,那么周一晚上水渗进某个业主的房间,大楼多半不承担责任。
2.       损害在房间内,但是肇事地点在其他房间。大楼会负责修理收到影响的公共部分。业主需要联系肇事房间的业主,看其是否有保险,同时联系自己的保险公司。双方均无保险则需要靠协商或者诉讼来解决。
3.       损害在公共部分,但是肇事原因在房间内。情况反过来,业主就没那么幸运,大楼总是以业主没有维护和修理为由,要求业主赔偿大楼的一切损失。
总结
最后,我们在总结业主的维护和修理义务,基本可以概括为以下五点:
1.       看物件是否在房屋的边界内,边界内的都由业主维护和修理,除了给大楼提供公共服务的物件和承重墙;千万不要以为房屋的标准配置不需要业主维护。以一氧化碳探测器为例,几乎所有的大楼都规定它是标准配置,但是所有的大楼都规定业主负有维护、修理、更换的义务。房东在出租房屋的时候,一定要把这个义务明确地传达给租客。
2.       边界范围外的,但只为某一个房间提供服务的物件,一般也需该房间的业主负责。
3.       边界上的门、窗、墙,基本以承不承重,容不容易坏来判断。五金件一般都是业主来更换。
4.       业主需要维护单独享用的公共部分,例如阳台、露台。
5.       与其碰运气看看是不是能碰上一个有担当的大楼管理公司,有责任感的邻居们,不如靠自己,妥妥地买一份保险安心。

(文自 ASKIT LAW)

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